Rủi ro khi ký hợp đồng chuyển nhượng để đảm bảo giao dịch vay tài sản

Hợp đồng giả cách không còn là khái niệm quá mới lạ đối với người dân Việt Nam. Nhiều người dân có ruộng đất, nhà cửa bỗng chốc trở thành tay trắng chỉ vì vướng vào bẫy cho vay theo hình thức “hợp đồng giả cách”. Vậy liệu làm hợp đồng giả cách trong mua bán nhà đất sẽ có lợi hơn hay không và pháp luật điều chỉnh như thế nào?

Thực tế, “hợp đồng giả cách” là hợp đồng giả tạo, không phải là ý chí thực của hai bên, được thiết lập nhằm che giấu một giao dịch khác nên không có hiệu lực pháp luật.

Căn cứ Điều 124 BLDS 2015 quy định:

“1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu”.

Để nhận biết như thế nào là hợp đồng giả cách rất khó, tuy nhiên có thể xem xét một số yếu tố sau:

• Đây là hợp đồng cho vay tài sản thông qua việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền bất động sản hoặc động sản. Để đảm bảo khoản vay hai bên sẽ lập hợp đồng mua bán/ chuyển nhượng tài sản có ra công chứng, chứng thực để làm tin.
• Thông thường trong hợp đồng này giá chuyển nhượng sẽ rất thấp so với giá thực tế của tài sản.
• Trong giao dịch mua bán này người bán khi thiết lập hợp đồng mua bán/ chuyển nhượng vẫn được sở hữu tài sản đến hết thời hạn vay. Khi người vay hết khả năng thanh toán hoặc trì trệ trong việc trả lãi suất thì người cho vay lập tức “xiết nợ” bằng cách chiếm ngang tài sản nhằm đảm bảo cho khoản vay dựa trên cơ sở hợp đồng giả cách.

Việc ghi giá chuyển nhượng nhà đất trên hợp đồng thấp hơn giá thực tế là vi phạm pháp luật. Hiện nay, thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng nhà đất là 2% giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng chuyển nhượng căn cứ theo khoản 2 Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC. Do đó trường hợp làm giảm tiền thuế thu nhập cá nhân phải đóng trong hợp đồng giả cách tùy vào mức độ vi phạm sẽ bị xử phạt hành chính về hành vi trốn thuế hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế:

• Căn cứ Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ – CP, hành vi trốn thuế sẽ bị phạt từ một lần đến ba lần số thuế trốn.
• Căn cứ Điều 200 Bộ luật Hình sự năm 2015 sửa đổi, bổ sung năm 2017, trường hợp số thuế trốn từ 100 triệu đồng trở lên, người vi phạm sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế.

Hợp đồng giả cách bản chất là giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Hầu như không thể xử lý hình sự các đối tượng cho vay được vì tất cả các hợp đồng đều qua công chứng hợp pháp. Quá trình kiện tụng kéo dài gây tốn kém cũng như mệt mỏi, đồng thời số tiền vay ngày càng lớn đó có lãi. Có thể đòi lại được quyền lợi nhưng cũng phải bán tài sản để trả nợ. Vì vậy, để tránh rơi vào tình trạng hợp đồng giả cách, cần tìm hiểu và nhờ người hiểu biết về pháp luật trước khi đặt bút ký. Khi ký hợp đồng phải đọc kỹ hợp đồng và không ký giấy tờ chuyển nhượng đất đai.

V&HM tổng hợp